وقتی فروشنده یا مالک ساختمان بعد از فروش یک واحد آپارتمان برای اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی یا تنظیم سند رسمی اقدام نمیکند، خریدار ممکن است با وجود پرداخت ثمن، نتواند سند رسمی ملک را دریافت کند.
در چنین شرایطی، بسته به مفاد قرارداد، وضعیت ثبتی ملک و تعهدات مالک یا فروشنده، ممکن است بتوان الزام به اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی را از دادگاه درخواست کرد.
در ادامه، یک پرونده نمونه شامل اظهارنامه، دادخواست و رأی دادگاه را بررسی میکنیم و نکات مهم آن را توضیح میدهیم.
نکته: پروندهای که در این مطلب بررسی میشود مربوط به سالهای گذشته است. بنابراین متن دادخواست و رأی آن را نباید بدون بررسی شرایط پرونده و مقررات فعلی، عیناً برای پرونده جدید استفاده کرد.
آیا میتوان فروشنده را به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی ملزم کرد؟
اگر طبق قرارداد یا اوضاع و احوال معامله، انجام این اقدامات بر عهده فروشنده یا مالک باشد و وی از انجام تعهد خودداری کند، خریدار میتواند با توجه به شرایط پرونده، الزام او را به انجام تعهدات مربوط درخواست کند.
ماده ۲۱۹ قانون مدنی قراردادهای صحیح را برای طرفین لازمالاتباع میداند و ماده ۲۲۰ نیز طرفین را علاوه بر تعهدات صریح قرارداد، به نتایج عرفی و قانونی عقد ملزم میکند. همچنین ماده ۲۲۲ قانون مدنی در شرایط مقرر، امکان انجام عمل مورد تعهد و مطالبه مخارج آن از متعهد را پیشبینی کرده است.
البته صرف وجود یک مبایعهنامه به این معنا نیست که در تمام پروندهها دقیقاً باید همین خواستهها مطرح شود. وضعیت سند مادر، مالک رسمی، مفاد قرارداد، پایان کار ساختمان، تعداد مالکین و وضعیت ثبتی ملک باید بررسی شود.
پایان کار و صورتمجلس تفکیکی چه تفاوتی دارند؟
این دو سند یکی نیستند و در یک مرحله صادر نمیشوند.
گواهی پایان کار
پایان کار سندی است که وضعیت ساختمان را از نظر مقررات ساختمانی و شهرسازی مشخص میکند و از سوی مرجع مربوط صادر میشود.
صورتمجلس تفکیکی
پس از فراهم شدن شرایط لازم برای تفکیک، مشخصات واحدهای اختصاصی و قسمتهای مشترک ساختمان در صورتمجلس تفکیکی مشخص میشود.
در دستورالعمل تفکیک آپارتمانها نیز تفکیک آپارتمانها بر اساس گواهی پایان کار پیشبینی شده و مشخصات قسمتهای اختصاصی و مشاعات در صورتمجلس تفکیکی درج میشود.
بنابراین در یک ساختمان آپارتمانی، پایان کار و صورتمجلس تفکیکی دو مرحله مرتبط اما متفاوت هستند.
در دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی چه خواستههایی ممکن است مطرح شود؟
بسته به وضعیت پرونده، خواستهها میتوانند شامل موارد زیر باشند:
- الزام به اخذ پایان کار؛
- الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی؛
- الزام به تنظیم سند رسمی انتقال؛
- مطالبه وجه التزام قراردادی، در صورت وجود شرایط آن؛
- مطالبه خسارات دادرسی و سایر هزینههایی که طبق قانون قابل مطالبه است.
ترکیب خواستهها باید با وضعیت واقعی ملک و تعهدات قراردادی هماهنگ باشد و نباید صرفاً از روی یک نمونه دادخواست کپی شود.
نمونه اظهارنامه الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی
اظهارنامه میتواند پیش از طرح دعوا برای مطالبه رسمی حق و اعلام مطالبه انجام تعهد ارسال شود. ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی این امکان را پیشبینی کرده است.
نمونه تنظیمشده اظهارنامه پرونده مورد بررسی به این صورت است:
اظهارکننده:
محمدرضا …، به نشانی …
مخاطبان:
مسعود …، داریوش …، نسرین … و سایر اشخاص مرتبط با ملک، به نشانی …
موضوع:
مطالبه انجام تعهدات قراردادی و اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی
متن نمونه:
مخاطبان محترم
با توجه به مبایعهنامه مورخ ۱۳۸۲/۰۴/۰۴ و تعهدات مندرج در آن، مقرر بوده است واحد مورد معامله پس از انجام تشریفات قانونی و ثبتی، برای تنظیم سند رسمی به اینجانب منتقل شود.
با وجود انجام تعهدات قراردادی از سوی اینجانب و پرداخت ثمن معامله، تاکنون اقدامات لازم از جمله اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و مقدمات لازم برای تنظیم سند رسمی انجام نشده است.
با توجه به مراتب فوق، از شما درخواست میشود نسبت به انجام تعهدات قراردادی و فراهم کردن مقدمات قانونی تنظیم سند رسمی اقدام کنید.
بدیهی است در صورت ادامه خودداری از انجام تعهدات، حق طرح دعوای قانونی برای الزام به انجام تعهدات و مطالبه خسارات قابل مطالبه، برای اینجانب محفوظ خواهد بود.
توجه: متن بالا نمونه است و باید بر اساس قرارداد، تاریخ تعهد، وضعیت ثبتی ملک و تعهدات واقعی طرفین تنظیم شود.
نمونه دادخواست الزام به اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی
خواهان
محمدرضا …، به نشانی …
خواندگان
مسعود …، داریوش …، نسرین … و سایر اشخاصی که با توجه به وضعیت ثبتی و قراردادی ملک، طرح دعوا علیه آنها ضرورت دارد.
خواسته
۱. الزام خواندگان به اخذ پایان کار ساختمان
۲. الزام خواندگان به اخذ صورتمجلس تفکیکی
۳. الزام به تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان مورد معامله
۴. مطالبه وجه التزام قراردادی، در صورت وجود تعهد معتبر و تحقق شرایط مطالبه
۵. مطالبه خسارات دادرسی و سایر خسارات قانونی قابل مطالبه
دلایل و منضمات
با توجه به شرایط پرونده، مدارک میتواند شامل موارد زیر باشد:
- مبایعهنامه یا قرارداد مربوط به معامله
- اظهارنامه ارسالی
- اسناد و مدارک مالکیت
- استعلام ثبتی
- مدارک پرداخت ثمن
- وکالتنامه، در صورت وجود
- تقسیمنامه، در صورت ارتباط با پرونده
- سایر مدارک مربوط به وضعیت ساختمانی و ثبتی ملک
نمونه شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه
با سلام
احتراماً، به استحضار میرساند موکل به موجب مبایعهنامه مورخ ۱۳۸۲/۰۴/۰۴، یک واحد آپارتمان واقع در پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در بخش ۱۱ تهران را از خواندگان خریداری کرده است.
مطابق قرارداد، خواندگان متعهد به انجام مقدمات لازم برای انتقال رسمی ملک بودهاند. با وجود انجام تعهدات قراردادی از سوی موکل و پرداخت ثمن معامله، اقدامات لازم برای اخذ پایان کار، تهیه صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی انتقال انجام نشده است.
با توجه به تعهدات قراردادی و آثار قانونی عقد، صدور حکم بر الزام خواندگان به انجام تعهدات مذکور و سپس تنظیم سند رسمی انتقال مورد تقاضاست.
همچنین در صورتی که وجه التزام برای تأخیر در قرارداد پیشبینی شده باشد و شرایط قانونی و قراردادی مطالبه آن فراهم باشد، صدور حکم نسبت به وجه التزام و خسارات قابل مطالبه نیز درخواست میشود.
با توجه به مراتب فوق، صدور حکم به شرح خواسته مورد استدعاست.
تحلیل رأی دادگاه در پرونده اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی
در پرونده مورد بررسی، خواهان علاوه بر الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت را نیز درخواست کرده بود.
دادگاه با توجه به مدارک پرونده و استعلام ثبتی، مالکیت خواندگان را احراز کرده و با توجه به قرارداد ارائهشده، تعهد آنان نسبت به انتقال ملک را مورد توجه قرار داده است.
دادگاه در رأی خود به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱ و ۲۲۳ قانون مدنی استناد کرده است. این مواد به ترتیب، اعتبار قراردادهای خصوصی، لازمالاتباع بودن قرارداد، آثار عرفی و قانونی عقد، مسئولیت ناشی از تخلف از تعهد و اصل صحت معاملات را بیان میکنند.
چرا دادگاه الزام به اخذ پایان کار را پذیرفت؟
بر اساس متن رأی ارائهشده، دادگاه تعهد خواندگان به انجام مقدمات لازم برای انتقال رسمی را احراز کرده و در نتیجه، الزام آنان به اخذ پایان کار را پذیرفته است.
این قسمت از رأی نشان میدهد که در چنین پروندهای، مفاد قرارداد و مدارکی که تعهد فروشنده یا مالک را اثبات میکنند اهمیت زیادی دارند.
چرا الزام به صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی پذیرفته شد؟
در این پرونده، دادگاه اخذ صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی را نیز در راستای اجرای تعهدات خواندگان مورد پذیرش قرار داده است.
البته این نتیجه مربوط به همین پرونده و شرایط آن است و نمیتوان آن را بدون بررسی وضعیت ثبتی و قراردادی سایر املاک به تمام پروندهها تعمیم داد.
چرا مطالبه خسارت رد شد؟
یکی از مهمترین نکات رأی همین بخش است.
خواهان وجه التزام ناشی از تأخیر در تنظیم سند رسمی را مطالبه کرده بود، اما دادگاه با توجه به نبود گواهی عدم حضور در دفترخانه، این قسمت از دعوا را ثابتشده ندانست.
این نکته برای پروندههای مشابه مهم است: اگر در قرارداد برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تاریخ مشخص شده یا برای تأخیر وجه التزام تعیین شده است، باید مدارک مربوط به تحقق تخلف و شرایط مطالبه خسارت نیز بهدرستی بررسی و ارائه شود.
بنابراین صرف درج وجه التزام در قرارداد، لزوماً به این معنا نیست که بدون اثبات سایر شرایط، دادگاه حتماً آن را مورد حکم قرار میدهد.
وضعیت خواندهای که دعوا متوجه او نبود
در رأی ارائهشده، نسبت به یکی از خواندگان، دادگاه دعوا را متوجه وی ندانسته و قرار رد دعوا صادر کرده است.
این قسمت اهمیت تعیین درست طرفهای دعوا را نشان میدهد. همه اشخاص مرتبط با ساختمان الزاماً در هر پروندهای باید خوانده قرار بگیرند.
آیا میتوان سازنده یا شخص دیگری را هم طرف دعوا قرار داد؟
این موضوع کاملاً به نقش شخص موردنظر در قرارداد و وضعیت حقوقی ملک بستگی دارد.
در پرونده نمونه، شخصی بهعنوان سازنده و وکیل برخی مالکان معرفی شده بود و خواهان درخواست جلب او به دادرسی را مطرح کرده بود.
اما صرف اشاره به نام شخص در دادخواست به معنای تحقق جلب ثالث نیست. ماده ۱۳۵ قانون آیین دادرسی مدنی برای جلب شخص ثالث، اظهار جهات و دلایل تا پایان جلسه اول و سپس تقدیم دادخواست جلب ثالث را پیشبینی کرده است.
بنابراین اگر حضور شخص ثالث برای پرونده ضروری باشد، تشریفات قانونی جلب ثالث باید رعایت شود.
چه مدارکی برای این دعوا اهمیت دارد؟
بسته به پرونده، این مدارک میتوانند اهمیت داشته باشند:
- قرارداد یا مبایعهنامه
- سند مالکیت یا مدارک ثبتی ملک
- اظهارنامه
- مدارک پرداخت ثمن
- قرارداد مشارکت در ساخت، در صورت وجود
- تقسیمنامه
- وکالتنامه
- مدارک مربوط به پایان کار
- مدارک و نقشههای ساختمانی موجود
- استعلام ثبتی
- گواهی یا مدارک مربوط به مراجعه به دفترخانه، در صورت مطالبه خسارت ناشی از عدم حضور
لیست مدارک برای هر پرونده یکسان نیست و باید بر اساس خواستههای دقیق دعوا تعیین شود.
دادگاه صالح برای دعوای الزام به اخذ پایان کار کدام است؟
دعوای مربوط به حقوق راجع به مال غیرمنقول اصولاً در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میشود. ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی این قاعده را بیان کرده است.
بنابراین در پروندههای مربوط به آپارتمان یا ساختمان، تعیین دادگاه صالح باید با توجه به محل وقوع ملک و وضعیت واقعی دعوا انجام شود.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه اهمیتی دارد؟
پرونده نمونهای که در این مطلب بررسی شد مربوط به سالهای ۱۳۸۲ تا ۱۳۹۳ است. مقررات فعلی را نباید صرفاً بر اساس نتیجه آن پرونده تحلیل کرد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال ۱۴۰۳ ابلاغ شد، برای معاملات و اعمال حقوقی مشمول قانون، الزامات مهمی درباره ثبت رسمی پیشبینی کرده است. ماده ۱ این قانون همچنین برای برخی اعمال حقوقی ثبتنشده، آثار مهمی در خصوص قابلیت استماع دعاوی مقرر کرده است.
به همین دلیل، اگر قرارداد شما جدید است، قبل از استفاده از یک نمونه دادخواست قدیمی باید وضعیت معامله، نحوه ثبت آن، سند رسمی ملک و مقررات حاکم در زمان معامله بررسی شود.
پرونده سالهای ۱۳۸۲ تا ۱۳۹۳ را نباید بدون تطبیق با قانون و وضعیت ثبتی فعلی، الگوی قطعی یک پرونده جدید دانست.
آیا میتوان این نمونه دادخواست را عیناً کپی کرد؟
خیر.
نمونه دادخواست فقط یک الگوی اولیه برای آشنایی با ساختار دعواست.
ممکن است در یک پرونده:
- پایان کار قبلاً صادر شده باشد؛
- ساختمان هنوز پایان کار نداشته باشد؛
- صورتمجلس تفکیکی صادر شده باشد؛
- مالک رسمی شخص دیگری باشد؛
- فروشنده مالک رسمی نباشد؛
- ملک در رهن یا بازداشت باشد؛
- چند مالک وجود داشته باشد؛
- تعهد اخذ پایان کار بر عهده سازنده باشد؛
- قرارداد مشارکت در ساخت وجود داشته باشد؛
- وجه التزام برای تأخیر تعیین شده باشد؛
- یا اصلاً طرح همزمان تمام خواستهها مناسب نباشد.
بنابراین متن دادخواست باید بر اساس اسناد و وضعیت واقعی ملک تنظیم شود.
سوالات متداول
آیا الزام به اخذ پایان کار با الزام به تنظیم سند رسمی یکی است؟
خیر. اینها خواستههای متفاوتی هستند، هرچند ممکن است در یک پرونده با یکدیگر ارتباط داشته باشند.
آیا میتوان اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را همزمان درخواست کرد؟
در صورت وجود شرایط لازم و ارتباط این تعهدات با موضوع معامله، ممکن است این خواستهها در یک دعوا مطرح شوند؛ اما ترکیب نهایی خواستهها باید با وضعیت ملک و تعهدات طرفین تطبیق داده شود.
آیا ارسال اظهارنامه قبل از دادخواست الزامی است؟
ارسال اظهارنامه در همه پروندهها الزام عمومی برای طرح دعوا نیست، اما میتواند برای مطالبه رسمی تعهد و ثبت مطالبه انجام تعهد اهمیت داشته باشد. ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی امکان استفاده از اظهارنامه را پیشبینی کرده است.
آیا میتوان خسارت تأخیر در تنظیم سند را هم مطالبه کرد؟
اگر در قرارداد وجه التزام یا مبنای قانونی مطالبه خسارت وجود داشته باشد، امکان مطالبه آن میتواند مطرح باشد؛ اما تحقق شرایط مطالبه باید با مفاد قرارداد و مدارک پرونده بررسی شود.
آیا این نمونه رأی به این معناست که در همه پروندهها دادگاه حکم به اخذ پایان کار میدهد؟
خیر. نتیجه هر دعوا به قرارداد، وضعیت ثبتی ملک، تعهدات طرفین، مدارک و شرایط همان پرونده بستگی دارد.
در پروندههایی که فروشنده یا مالک از انجام مقدمات لازم برای انتقال رسمی آپارتمان خودداری میکند، ممکن است الزام به اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی مطرح شود.
پروندهای که در این مطلب بررسی شد نمونهای از طرح همزمان این خواستههاست. نکته مهم رأی این است که دادگاه الزام به اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی را پذیرفته، اما مطالبه خسارت عدم انجام تعهد را به دلیل کافی نبودن دلیل ارائهشده نپذیرفته است.
به همین دلیل، در چنین پروندههایی فقط تنظیم یک دادخواست مشابه کافی نیست. باید ابتدا قرارداد، سند ملک، وضعیت پایان کار، وضعیت تفکیک، مالک رسمی و تعهدات هر یک از طرفین بررسی شود.
اگر وضعیت ملک یا قرارداد شما با نمونه این پرونده متفاوت است، متن دادخواست باید متناسب با همان شرایط تنظیم شود.