اگر مالک یک ملک مشاع بخواهد تمام یا بخشی از سهم خود را به یکی از شرکا یا شخص دیگری منتقل کند، یکی از راههای قراردادی، تنظیم صلحنامه انتقال قدرالسهم است.
در این قرارداد باید دقیقاً مشخص شود چه میزان از سهم مشاع منتقل میشود، ملک چه مشخصاتی دارد، مالالصلح چقدر است و طرفین برای انتقال رسمی چه تعهداتی دارند.
نکته مهم این است که در قرارداد، قدرالسهم باید دقیق و بدون ابهام نوشته شود. عبارتهای کلی مثل «تمام سهم من از ملک» زمانی مناسب هستند که وضعیت مالکیت و میزان سهم در اسناد بهطور روشن مشخص باشد.
نمونه صلحنامه انتقال قدرالسهم ملک مشاع
این متن صرفاً نمونه است و باید با توجه به سند مالکیت، میزان دقیق سهم، وضعیت ثبتی ملک و توافق واقعی طرفین تنظیم شود.
مصالح
آقای/خانم ……………. فرزند ……………. به شماره ملی ……………. صادره از ……………. به نشانی ……………. .
متصالح
آقای/خانم ……………. فرزند ……………. به شماره ملی ……………. صادره از ……………. به نشانی ……………. .
مورد صلح
عبارت است از کلیه/بخشی از قدرالسهم مشاعی مصالح از ششدانگ ملک به پلاک ثبتی ……………. فرعی از ……………. اصلی، بخش ثبتی …………….، واقع در …………….، به مساحت ……………. مترمربع، مطابق سند مالکیت شماره ……………. .
میزان سهم مورد صلح عبارت است از ……………. سهم از ……………. سهم مشاع/معادل ……………. دانگ از ششدانگ ملک.
مورد صلح شامل کلیه حقوق و متعلقات قانونی و ثبتی مرتبط با قدرالسهم مورد انتقال است و در صورت تعلق پارکینگ، انباری یا سایر متعلقات، مشخصات آنها باید مطابق سند مالکیت و مدارک ثبتی در قرارداد درج شود.
مصالح با امضای این قرارداد، قدرالسهم مذکور را با شرایط مندرج در این صلحنامه به متصالح صلح میکند و متعهد میشود در حدود تعهدات این قرارداد، اقدامات لازم برای انتقال رسمی آن را انجام دهد.
مالالصلح
مالالصلح مبلغ ……………. ریال است که نحوه پرداخت آن به شرح زیر تعیین میشود:
…………………………………………………………..
مصالح با امضای این قرارداد، در صورت دریافت کامل مالالصلح، اقرار به دریافت آن میکند.
شرایط قرارداد
۱. مصالح اقرار میکند که نسبت به قدرالسهم مورد صلح، مالکیت و اختیار قانونی لازم برای انجام معامله را دارد و مورد صلح متعلق به شخص دیگری نیست؛ مگر مواردی که صراحتاً در این قرارداد ذکر شده باشد.
۲. طرفین توافق کردند که عقد صلح طبق شرایط این قرارداد منعقد شود و جز در موارد قانونی، اعمال حق فسخ قراردادی یا اقاله، قابل برهمزدن نباشد.
۳. مصالح متعهد است در موعد مقرر و با فراهمشدن مقدمات قانونی و ثبتی، برای انجام تشریفات انتقال رسمی قدرالسهم مورد صلح در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود.
۴. اگر ملک در رهن، بازداشت یا دارای محدودیت ثبتی باشد، وضعیت آن باید پیش از انتقال رسمی مشخص شود و مسئولیت هر یک از طرفین درباره رفع مانع یا پرداخت بدهیهای مربوط، صریحاً در قرارداد تعیین شود.
۵. هزینههای مربوط به انتقال، مالیات، عوارض، فک رهن، حقالثبت و حقالتحریر حسب توافق طرفین و مقررات قانونی بر عهده شخص یا اشخاص تعیینشده در این قرارداد خواهد بود.
۶. مصالح متعهد است اسناد و مدارک لازم برای انجام تشریفات قانونی و ثبتی انتقال را در اختیار دفترخانه و متصالح قرار دهد.
۷. طرفین اقرار میکنند که این قرارداد را با اراده و رضایت خود و بدون اکراه و اجبار امضا کردهاند.
۸. هرگونه توافق تکمیلی طرفین درباره زمان حضور در دفترخانه، نحوه پرداخت مالالصلح، تحویل مدارک، تسویه بدهیهای ملک و سایر تعهدات باید بهصورت روشن و مکتوب در قرارداد درج شود.
امضای مصالح: ………………..
امضای متصالح: ………………..
شاهد اول: ………………..
شاهد دوم: ………………..
صلح قدرالسهم از ملک مشاع چیست؟
در ملک مشاع، چند نفر در یک مال غیرمنقول مالکیت دارند، اما سهم هر مالک از نظر حقوقی مشخص است؛ بدون اینکه لزوماً قسمت فیزیکی و جداگانهای از ملک در اختیار اختصاصی او باشد.
برای مثال، اگر شخصی مالک یکسوم مشاع از ششدانگ یک آپارتمان باشد، مالک یکسوم مشاع از کل ملک است؛ نه اینکه مالک قسمت مشخصی مانند یک اتاق یا یکسوم فیزیکی آپارتمان باشد.
بنابراین هنگام تنظیم صلحنامه باید میزان سهم مشاعی دقیقاً مشخص شود.
قانون مدنی، صلح را در مورد معامله و غیر آن پذیرفته است و طبق ماده ۷۵۸، اگر صلح در مقام معامله انجام شود، نتیجه معامله را ایجاد میکند. همچنین عقد صلح اصولاً لازم است.
آیا میتوان قدرالسهم ملک مشاع را صلح کرد؟
اصل امکان انعقاد عقد صلح نسبت به مال و حقوق مالی، در قانون مدنی پذیرفته شده است؛ اما در مورد ملک، باید وضعیت مالکیت، مشخصات ثبتی، میزان سهم و اختیار مصالح برای انتقال بررسی شود.
به همین دلیل، در صلحنامه نباید فقط به عبارتی مانند «سهم خود از ملک» اکتفا کرد. بهتر است پلاک ثبتی، بخش ثبتی، میزان سهم و مشخصات سند مالکیت نیز بهطور دقیق درج شود.
قدرالسهم را در صلحنامه چگونه بنویسیم؟
این بخش یکی از مهمترین قسمتهای قرارداد است.
میزان سهم باید مطابق سند مالکیت و مدارک ثبتی نوشته شود. برای مثال، اگر شخصی مالک یکچهارم مشاع از ششدانگ ملک است و قرار است تمام این سهم را منتقل کند، قرارداد باید همین میزان را بهصورت روشن بیان کند.
اگر فقط بخشی از سهم منتقل میشود، باید مقدار دقیق همان بخش مشخص شود.
از نوشتن چند عدد متفاوت برای یک سهم خودداری کنید؛ مگر اینکه رابطه ریاضی آنها کاملاً روشن باشد.
آیا صلحنامه ملک مشاع باید رسمی باشد؟
برای املاک دارای سابقه ثبتی، موضوع ثبت رسمی انتقال اهمیت جدی دارد. قانون ثبت اسناد و املاک در مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۸، آثار ثبت ملک و معاملات مربوط به املاک را مشخص کرده است.
همچنین قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برای اعمال حقوقی که موضوع یا نتیجه آنها انتقال مالکیت اموال غیرمنقول است، ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد را پیشبینی کرده است.
بنابراین نباید تصور کرد که صرف نوشتن یک صلحنامه عادی، در همه شرایط جایگزین تشریفات رسمی انتقال ملک میشود.
وضعیت سند، سابقه ثبتی ملک و مقررات لازمالاجرا در زمان معامله باید بررسی شود.
اگر ملک مشاع پارکینگ و انباری داشته باشد چه میشود؟
اگر پارکینگ یا انباری به واحد یا سهم مورد انتقال تعلق دارد، مشخصات آن باید مطابق سند مالکیت و مدارک ثبتی بررسی و در صورت لزوم در قرارداد درج شود.
صرف اینکه در متن قرارداد نوشته شود «با کلیه متعلقات» همیشه برای رفع ابهام کافی نیست.
اگر ملک در رهن یا بازداشت باشد چه باید کرد؟
پیش از امضای قرارداد باید وضعیت ثبتی ملک بررسی شود.
وجود رهن، بازداشت، محدودیت نقلوانتقال یا هر مانع ثبتی دیگر میتواند بر امکان و نحوه انتقال رسمی اثر بگذارد. بنابراین این موضوع نباید به یک عبارت کلی در قرارداد محدود شود.
اشتباهات رایج در تنظیم صلحنامه قدرالسهم
چند اشتباه میتواند بعداً اختلاف ایجاد کند:
- مشخصنکردن پلاک ثبتی ملک
- نوشتن میزان سهم با اعداد متناقض
- اشتباه گرفتن سهم مشاع با قسمت فیزیکی ملک
- مشخصنکردن وضعیت پارکینگ و انباری
- مشخصنکردن وضعیت رهن یا بازداشت
- تعییننکردن تکلیف هزینههای انتقال
- مشخصنکردن تعهد طرفین برای حضور در دفترخانه
- استفاده از یک نمونه قرارداد بدون تطبیق آن با سند مالکیت
- تصور اینکه یک قرارداد عادی همیشه جایگزین انتقال رسمی ملک است
آیا میتوان این نمونه صلحنامه را عیناً استفاده کرد؟
خیر.
نمونه بالا یک الگوی عمومی است. میزان قدرالسهم، مشخصات ملک، وضعیت سند، پارکینگ و انباری، مالالصلح، تعهدات طرفین و شرایط انتقال رسمی باید بر اساس پرونده واقعی تنظیم شود.
بهخصوص اگر ملک ارثی، مشاع، در رهن یا بازداشت باشد یا بین شرکا اختلاف وجود داشته باشد، بهتر است قبل از امضای قرارداد، اسناد ملک و وضعیت حقوقی آن بررسی شود.
صلحنامه میتواند برای انتقال قدرالسهم مشاع مورد استفاده قرار گیرد، اما ارزش عملی قرارداد به دقیقبودن موضوع صلح، میزان سهم، مشخصات ملک و تعهدات طرفین بستگی دارد.
در معاملات مربوط به املاک ثبتشده، موضوع انتقال رسمی و مقررات جدید ثبت معاملات اموال غیرمنقول نیز باید در کنار متن قرارداد بررسی شود.
اگر شرایط ملک یا میزان سهم پیچیده است، تنظیم قرارداد بر اساس یک نمونه عمومی میتواند کافی نباشد و متن باید با اسناد همان ملک تطبیق داده شود.